Amikor egy vállalat raktárt vagy ipari csarnokot keres bérlésre, az ajánlatokban szereplőnettó bérleti díj négyzetméterenkénti értéke gyakran csak a kiindulópont. Apiacon a tiszta raktári terület átlagos nettó bérleti díja jellemzően 5–5,5 EUR/m²/hó körül mozog (kiemelt lokációban, jobb műszaki paraméterekkelennél magasabb is lehet), a csarnokhoz tartozó iroda rész bérleti díja pedigjellemzően 8–12,5 EUR/m²/hó. Ehhez társul az üzemeltetési díj, vagy service charge (CAM), amelya piacon 0,65–1,2 EUR/m²/hó közötti sávban mozog — ez a raktári bérletidíjhoz képest kb. 12–24%-os plusz tétel. Nem drámai különbség, de arezsivel és az egyéb áthárított költségekkel együtt már számottevőenmódosíthatja a havi teljes költséget, ezért érdemes ezekkel is kalkulálni azajánlatok összehasonlításakor.

Mi az a service charge (CAM)?

A service charge – nemzetközi elnevezésén CAM, azaz Common Area Maintenance – az iparipark vagy csarnok közös területeinek és közös infrastruktúrájának fenntartási költsége, amelyet a bérlők az általuk bérelt terület arányában fizetnek meg.Ide tartozik jellemzően:

• a közös utak, parkolók és zöldfelületek karbantartása és téli síkosság mentesítése,
• a kerítés, portaszolgálat és a park biztonsági rendszerének üzemeltetése,
• a közös csapadékvíz-elvezető és tűzivíz-hálózat karbantartása,
• az ingatlankezelő cég díja (property management fee),
• biztosítási díjak az épület és a közös területek után.

A service charge mértéke fejlesztőnként és parkonként eltérő, jellemzően 0,65–1,2EUR/m²/hó közötti sávban, éves elszámolással és havi előlegfizetéssel működik –érdemes már az ajánlatkérés fázisában kérni az előző év tényleges CAM-elszámolását open book esetén, ne csak a becsült előleget.

Milyentételek rejtőznek a rezsiköltségben?

A rezsi(utilities) a bérelt terület saját fogyasztását takarja, ez a legtöbb esetbenmérőóra alapján, külön kerül elszámolásr

• a villamos energia – ipari csarnokoknál a világítás mellett jelentős tételt jelenthet a targoncatöltés vagy a hűtött raktári hűtőgépészet,
• ipari gáz vagy fűtési energia, különösen magas belmagasságú csarnokoknál,
• víz- és csatornadíj,
• hulladékszállítás, amely gyakran külön szerződés tárgya.

Aleggyakrabban figyelmen kívül hagyott rejtett költségek

• Karbantartási és felújítási tartalék (sinking fund): egyes szerződések előírják, hogy a bérlő járuljon hozzá a tetőszerkezet vagy a homlokzat hosszú távú felújítási költségeihez.
• Biztosítás: a bérlő saját készletbiztosítása mellett gyakran az épületbiztosítás díjának egy részét is a bérlőkre hárítják.
• Ingatlanadó (építményadó) áthárítása: sok bérleti szerződés ún. „triple net" (NNN) konstrukcióban működik, ahol az építményadó teljes egészében a bérlőt terheli.
• Karbantartási munkadíjakí a bérlő saját gépészeti rendszereinél (pl. dokkolókapuk, ipari kapuk motorjai), amelyek külön szervízszerződés hiányában meglepetésként érkezhetnek.

Hogyanszámítsd ki a valós m² árat?

Amegalapozott döntéshez érdemes egy egyszerű képletet használni:

Teljeshavi költség / m² = Nettó bérleti díj + Service charge (CAM) + Becsült rezsi +Egyéb áthárított tételek (pl. ingatlanadó, ha NNN szerződés)

Egy konkrétpéldával szemléltetve: egy 5,5 EUR/m²/hó nettó bérleti díjú raktárnál 0,8EUR/m²/hó service charge mellett a közös költség önmagában a bérleti díj kb. 15%-át teszi ki. A rezsivel és az esetleges egyéb áthárított tételekkel együtta teljes havi költség így reálisan 15–24%-kal haladhatja meg a puszta nettóbérleti díjat. Mindig kérjünk all-in havi költségbecslést azajánlattevőtől, ne csak a nettó bérleti díjat hasonlítsuk össze.

Mirefigyelj a bérleti szerződésben?

• Kérj tételes CAM-elszámolást  az elmúlt 1-2 évről, ne csak előlegbecslést open book elszámolás esetén.
• Vizsgáld meg, van-e CAM-cap, azaz felső korlát a közös költségek évenkénti növekedésére.
• Tisztázd, hogy az ingatlanadó a bérbeadót vagy a bérlőt terheli-e.
• Ellenőrizd, hogy a rezsi mérése almérőn keresztül, elkülönítve történik-e, vagy a szomszédos bérlőkkel osztott mérőn.
• Kérdezz rá a karbantartási tartalékra és arra, hogy a nagyjavítások (tető, homlokzat) kit terhelnek.

Összegzés

A raktárbérlés valódi költsége csak akkor látható tisztán, ha a nettó bérleti díjmellett a service charge-ot, a rezsit és a szerződésben elrejtett tételeket isbeszámítjuk. Egy alaposan előkészített, all-in költségösszehasonlítás gyakranteljesen más sorrendet hoz ki az ajánlatok között, mint a puszta m²-ár.

Ha aktuálisan kiadó raktárat vagy ipari csarnokot keres, és szeretné, hogy a kalkulációban minden költségtételt tisztán lásson, nézze meg aktuális ajánlatainkat és kérjen személyre szabott ajánlatot csapatunktól.

‍