„A", „B" és „C" kategóriás raktárak: műszaki különbségek, amik meghatározzák a bérleti díjat

Amikor egy ajánlati listában két raktárat lát egymás mellett, hasonló lokációval, de eltérő bérleti díjjal, a különbség jó eséllyel a raktár műszaki kategóriájában rejlik. Az ipari ingatlanpiac az „A", „B" és „C" kategóriás besorolást használja a csarnokok minőségének és korszerűségének jellemzésére, ez a besorolás nem hivatalos jogszabályi kategória, hanem a piaci szereplők (fejlesztők, bérbeadók, ingatlanos szakemberek) által kialakult, széles körben elfogadott gyakorlati kategorizálás.

Mi alapján sorolnak be egy csarnokot?

A kategorizálás nem egyetlen paraméteren, hanem több műszaki és minőségi jellemző együttesén alapul:

• az épület kora és állapota
• belmagasság és raszterháló (oszlopköz)
• padlóterhelhetőség
• tűzvédelmi rendszer (pl. sprinkler kiépítettsége)
• dokkolókapuk aránya a bérelhető területhez képest
• hőszigetelés és energiahatékonyság
• a fejlesztő/tulajdonos háttere és az ingatlan üzemeltetésének színvonala

„A" kategória

Ez a legmagasabb minőségi szint, jellemzően nagyobb hazai (WING, HelloParks, LogStar), vagy nemzetközi fejlesztők (pl. CTP, Prologis, Panattoni, VGP) által épített, modern logisztikai parkokban található csarnokokra jellemző:

• jellemzően 10-12 méteres vagy afeletti belmagasság, amely lehetővé teszi a magasraktározást,
• korszerű, nagy teherbírású ipari padló,
• ESFR vagy azzal egyenértékű, korszerű sprinkler-rendszer,
• magas dokkolókapu-arány, hatékony rakodási logisztikával,
• jó hőszigetelés, energiahatékony kivitelezés, gyakran BREEAM vagy LEED minősítéssel,
• professzionális, egységes park-üzemeltetés (portaszolgálat, biztonsági rendszer, rendezett közös területek).

Ez a kategória a piacon a legmagasabb bérleti díj sávjába tartozik, cserébe a legalacsonyabb működési kockázatot és a leghatékonyabb üzemeltetést kínálja.

„B" kategória

A „B" kategória jellemzően valamivel korábban épült, vagy kisebb fejlesztői háttérrel rendelkező csarnokokat takar:

• alacsonyabb, jellemzően 7-10 méteres belmagasság
• megfelelő, de nem feltétlenül a legkorszerűbb tűzvédelmi kiépítettség
• kevesebb dokkolókapu, esetenként csak szintbeli kapuval kiegészítve
• funkcionálisan megfelelő, de kevésbé energiahatékony épületszerkezet

A „B" kategóriás csarnokok jó kompromisszumot kínálnak azoknak a bérlőknek, akiknek nincs szükségük a legmodernebb infrastruktúrára, és a bérleti díjban keresnek megtakarítást.

„C" kategória

A „C" kategória a piac alsó szegmensét jelenti: jellemzően régebbi, esetenként átalakított ipari épületek, alacsonyabb belmagassággal, korlátozott vagy elavult tűzvédelmi és rakodási infrastruktúrával. Ezek a csarnokok jellemzően kedvezőbb bérleti díjjal érhetőek el, cserébe korlátozottabb műszaki lehetőségeket kínálnak — tipikusan alacsonyabb hozzáadott értékű tárolásra, vagy erősen ár-érzékeny bérlők számára jelentenek reális alternatívát.

Hogyan hat a kategória a bérleti díjra?

A kategória az egyik legerősebb ár-meghatározó tényező a lokáció mellett. Két, egymáshoz közeli telephelyen lévő, hasonló méretű csarnok bérleti díja jelentősen eltérhet, ha az egyik „A", a másik „B" vagy „C" kategóriás, a piacon jellemzően idézett 5–5,5 EUR/m²/hó körüli raktári bérleti díj inkább a korszerűbb, „A"/jó „B" kategóriás csarnokokra jellemző sáv; a régebbi, alacsonyabb műszaki tartalmú épületeknél ennél alacsonyabb bérleti díjjal is lehet találkozni.

Melyik kategória mikor a megfelelő választás?

• „A" kategória akkor indokolt, ha automatizált vagy magasraktározási technológiát tervez, nagy volumenű, gyors átfutású logisztikai tevékenységet folytat, vagy multinacionális partnerei/vevői elvárják a korszerű, minősített infrastruktúrát.
• „B" kategória jó választás lehet, ha a tevékenysége nem igényel különleges műszaki paramétereket, és a bérleti díj optimalizálása fontosabb szempont, mint a legkorszerűbb kiépítettség.
• „C" kategória elsősorban alacsony hozzáadott értékű tárolásra, szezonális vagy átmeneti kapacitásbővítésre alkalmas, ahol a fő szempont az alacsony költség.

Összegzés

A kategorizálás egy hasznos gyors tájékozódási pont, de nem helyettesíti a helyszíni bejárást és a részletes műszaki átvilágítást - két, azonos kategóriába sorolt csarnok között is lehetnek jelentős eltérések.

Ha szeretné, hogy az Ön tevékenységéhez és költségvetéséhez illő kategóriát azonosítsuk, nézze meg aktuális kiadó és eladó ajánlatainkat, vagy kérjen személyre szabott konzultációt csapatunktól.

‍